À quoi sert le PC2 ?
Le plan de masse permet d’apprécier le projet dans sa totalité. Contrairement au PC1, qui localise le terrain dans la commune, le PC2 zoome sur l’unité foncière et explique précisément ce qui existe, ce qui est conservé, ce qui est démoli et ce qui est créé.
Il constitue l’une des pièces les plus importantes du dossier : de nombreuses règles du PLU ou du PLUi peuvent être contrôlées directement à partir de ce plan.
Avant de commencer le plan
Un plan de masse fiable dépend d’abord de la qualité des informations de départ.
Construire le PC2 étape par étape
Commencer par l’état existant
Terrain, limites, bâtiments, murs, accès, végétation et éléments importants déjà présents.
Ajouter le projet
Implantation des constructions, extensions, terrasses, stationnements, cheminements et autres aménagements.
Coter ce qui démontre la conformité
Distances aux limites, dimensions principales, reculs, largeur des accès et autres valeurs nécessaires à la lecture réglementaire.
Ajouter les niveaux
Lorsque le relief ou les règles de hauteur le nécessitent, faites apparaître clairement terrain existant et projeté ainsi que les niveaux utiles.
Compléter les aménagements
Plantations, espaces verts, clôtures, stationnements, accès, gestion des eaux et réseaux selon le projet.
Contrôler avec toutes les autres pièces
Le PC2 doit être cohérent avec les coupes, façades, notice et insertion graphique.
Que doit faire apparaître le plan ?
Le contenu exact dépend du projet. Le plan doit permettre de comprendre les constructions, le terrain, les accès, les aménagements et les principaux raccordements utiles à l’instruction.
Comprendre et représenter les niveaux du terrain
Le plan de masse est coté dans les trois dimensions. Il est donc important de connaître les niveaux du terrain et de distinguer clairement le terrain naturel (TN) du terrain projeté (TP).
Terrain naturel et terrain projeté : quelle différence ?
Terrain naturel — TN
Le terrain naturel correspond au profil et aux niveaux du terrain avant les travaux du projet. Il constitue l'état de référence permettant de comprendre la topographie existante du site.
Terrain projeté — TP
Le terrain projeté correspond aux niveaux prévus après réalisation des travaux : terrassements, remblais, déblais, plateformes, rampes, talus et autres modifications du terrain.
Comment connaître les niveaux du terrain naturel ?
En pratique, deux méthodes peuvent être utilisées. Elles n'offrent cependant pas le même niveau de précision.
La méthode recommandée : le plan topographique
La solution à privilégier consiste à faire réaliser un relevé topographique par un professionnel compétent, généralement un géomètre-expert ou un cabinet de géomètres.
Il fournit des points altimétriques relevés sur le terrain et permet de représenter précisément les pentes, ruptures de niveau, bâtiments, murs, voiries et autres éléments utiles au projet.
Cette méthode doit être privilégiée lorsque l'altimétrie influence directement la conformité du projet : hauteur, terrain en pente, terrassements, soutènements, accès ou proximité des limites.
La méthode indicative : le profil altimétrique de Géoportail
En l'absence de relevé topographique, l'outil de profil altimétrique de Géoportail peut donner une première estimation du relief et de la pente générale du terrain.
Cette méthode peut servir pour une étude de faisabilité, lorsque l'on manque de temps ou lorsque le maître d'ouvrage ne souhaite pas encore engager le coût d'un relevé topographique.
Elle reste toutefois indicative et ne remplace pas des niveaux relevés précisément sur site.
Géoportail
Le profil altimétrique peut aider à apprécier rapidement la pente générale d'un terrain lorsqu'aucun relevé topographique n'est disponible.
Différencier graphiquement TN et TP
Le lecteur doit pouvoir distinguer immédiatement les niveaux existants des niveaux après travaux. Il est donc recommandé d'adopter une convention graphique constante sur l'ensemble du dossier.
Exemple : TN en rouge
Les cotes correspondant au terrain naturel peuvent par exemple être écrites ou repérées en rouge et accompagnées de la mention TN.
Exemple : TP en bleu
Les cotes correspondant au terrain projeté peuvent par exemple être représentées en bleu et accompagnées de la mention TP.
Prévoir une légende altimétrique
Une petite légende dédiée aux niveaux est fortement recommandée. Elle évite toute ambiguïté et permet notamment d'expliquer les abréviations et conventions utilisées.
Il est donc recommandé d'utiliser une légende altimétrique associée à une convention graphique claire. Par exemple, les niveaux du terrain naturel peuvent être représentés selon une convention graphique et les niveaux du terrain projeté selon une autre. La légende explique ensuite une seule fois la signification de chaque représentation.
Les mentions TN et TP peuvent néanmoins être conservées ponctuellement lorsqu'elles sont nécessaires pour éviter toute ambiguïté.
Qu'est-ce que le NGF-IGN69 ?
En France continentale, le système d'altitude officiel est le NGF-IGN69 (Nivellement Général de la France). Il permet d'exprimer une altitude dans un référentiel national commun, plutôt qu'à partir d'un zéro arbitraire propre au projet.
Ainsi, une cote telle que 152,40 m NGF-IGN69 désigne une altitude rattachée au système national. À l'inverse, une cote telle que ± 0,00 est une cote relative choisie comme référence pour le projet.
En pratique, on choisit généralement le niveau ± 0,00 par rapport au niveau de référence du rez-de-chaussée du projet, souvent le niveau du plancher fini du RDC. Les autres niveaux de la construction et du terrain peuvent ensuite être exprimés par rapport à cette référence.
± 0,00 projet = 152,80 m NGF-IGN69
Cette correspondance permet de conserver une lecture simple avec des niveaux relatifs tout en rattachant le projet à une altitude de référence. Le choix du ± 0,00 reste une convention de projet : il doit surtout être clairement défini et utilisé de manière cohérente sur toutes les pièces.
Enfin, les niveaux du PC2 doivent être cohérents avec le PC3 — plan en coupe. Le terrain naturel, le terrain projeté, les seuils, niveaux de plancher et terrassements ne doivent pas varier d'une pièce à l'autre.
Ne pas oublier l’échelle graphique
Le plan de masse doit préciser son échelle et celle-ci doit également être traduite sous la forme d’une échelle graphique. Il ne faut donc pas se contenter d’inscrire uniquement une mention telle que « Échelle 1/200 » dans le cartouche.
0 ━━━━━ 5 m ━━━━━ 10 m
Cette échelle graphique est particulièrement utile lors d’un dépôt numérique : si la planche est affichée à l’écran, réduite, agrandie ou imprimée dans un autre format, la barre graphique reste proportionnelle au dessin et permet toujours d’en apprécier l’échelle.
Une telle demande peut retarder inutilement l’instruction du permis. Avant le dépôt, vérifiez donc systématiquement la présence de l’échelle, de l’échelle graphique et de l’orientation par rapport au nord.
✓ Échelle indiquée
✓ Échelle graphique visible
✓ Nord indiqué
✓ Échelle graphique cohérente avec le dessin
Coter ce qui doit être vérifié
Une cote utile est une cote qui aide à démontrer la conformité du projet. Il ne s’agit pas de transformer le PC2 en plan d’exécution.
Préciser la matérialité des sols, clôtures et portails
Le plan de masse ne doit pas représenter uniquement les bâtiments. Les aménagements extérieurs participent eux aussi à la lecture du projet et peuvent être directement concernés par les règles du PLU ou du PLUi.
La matérialité des sols
Il est important d'identifier clairement les différents traitements de sol prévus sur la parcelle. Une légende graphique permet par exemple de distinguer : espaces verts et surfaces de pleine terre, enrobé, pavés, pavés infiltrants, gravier, stabilisé, terrasses ou autres revêtements perméables et imperméables.
Cette distinction est particulièrement utile lorsque le règlement impose une proportion d'espaces verts, de pleine terre, de surfaces perméables ou lorsqu'il faut démontrer la gestion des eaux pluviales.
Les clôtures et les portails : un oubli fréquent
Les clôtures et portails sont souvent dessinés sur le plan de masse sans être suffisamment décrits. Pourtant, leur aspect peut être réglementé, notamment en limite de voie ou en limite séparative.
Les raccordements et réseaux
Le plan de masse doit, lorsque cela est applicable, montrer les modalités de raccordement aux équipements publics ou les dispositifs prévus sur le terrain.
Selon le projet, cela peut concerner l’alimentation en eau, l’assainissement, les eaux pluviales ou d’autres réseaux. La représentation doit rester adaptée au niveau d’un dossier d’autorisation d’urbanisme.
Prévoir une légende des réseaux
Dès que plusieurs réseaux sont représentés sur le plan de masse, il est recommandé d'ajouter une légende claire. Elle permet d'identifier rapidement chaque tracé et d'éviter les confusions entre les différents réseaux.
Distinguer clairement l’existant et le projet
Lorsque le projet concerne un terrain déjà bâti, notamment en cas de réhabilitation, d’extension ou de démolition-reconstruction, il peut être pertinent de présenter deux plans de masse distincts afin de faciliter la lecture du dossier.
PC2a — Plan de masse de l’état existant
En pratique, on rencontre fréquemment l’appellation PC2a pour désigner le plan de masse de l’état existant. Il permet de représenter clairement la situation avant travaux : constructions existantes, accès, murs, végétation, niveaux du terrain, aménagements et autres éléments présents sur la parcelle.
PC2b — Plan de masse du projet
L’appellation PC2b est alors souvent utilisée pour le plan de masse de l’état projeté. Il présente les constructions conservées ou créées, les démolitions, les nouveaux accès, stationnements, plantations, aménagements extérieurs et niveaux projetés.
Selon l’agence, le service instructeur ou la manière dont le dossier est organisé, les documents peuvent donc porter d’autres intitulés, par exemple : « PC2 — État existant », « PC2 — État projeté », « PC2.1 » et « PC2.2 », ou être réunis sur une même planche.
L’essentiel est que la distinction entre l’état avant travaux et l’état après travaux soit immédiatement compréhensible.
Quelle que soit la nomenclature choisie, utilisez une légende et une hiérarchie graphique constantes. Des trames différentes peuvent par exemple distinguer existant conservé, démoli et projeté.
Les erreurs fréquentes
Mentionner uniquement « 1/200 » ou « 1/500 » n’est pas suffisant : le PC2 doit comporter une échelle graphique. Son absence peut conduire à une demande de régularisation ou de complément et retarder inutilement l’instruction du permis.
Le cadastre ne contient pas toutes les informations nécessaires à un plan de masse de projet.
L’instructeur doit alors essayer de déduire lui-même la conformité à partir du dessin.
Sur un terrain en pente, les terrassements peuvent pourtant modifier fortement la perception du projet.
Les altitudes, murs, accès et terrassements doivent correspondre entre le plan de masse et les coupes.
Un PC2 n’est pas un plan VRD d’exécution. Les informations doivent rester hiérarchisées et lisibles.
Espaces verts, enrobé, pavés, pavés infiltrants et autres revêtements doivent être distingués lorsque cela est utile à la compréhension ou à la vérification réglementaire du projet.
C'est un oubli fréquent : une clôture ou un portail dessiné sans hauteur ni matériau peut rendre le dossier incomplet ou ambigu au regard des prescriptions du règlement local.
Sources réglementaires
Pour une utilisation réelle, vérifiez toujours la version en vigueur du Code de l’urbanisme, du formulaire et de sa notice ainsi que les règles locales applicables au terrain. ArchiBalise doit servir de méthode de travail, pas remplacer la lecture des textes officiels.